Какие документы нужны для аренды квартиры

По оценкам РБК, свыше 90% арендного жилья в России сдаётся без официального договора: стороны договариваются на словах и передают деньги наличными. Схема держится, пока обе стороны довольны друг другом. Спор о плате, дате выезда или сломанной стиральной машине она не решает: остаются переписка и слова свидетелей.

Снять квартиру в Москве реально за один день, а вот подписание бумаг ускорять не стоит. Разберём, какие документы нужны для официальной аренды квартиры, что вправе запросить каждая сторона и какие бумаги подписывают в день заселения.

Зачем нужны документы при долгосрочной аренде квартиры

Бумаги фиксируют устные договорённости: размер платы, срок проживания, периодичность визитов собственника, порядок оплаты коммунальных услуг и условия досрочного выезда. Без них наниматель теряет депозит и оплаченный вперёд месяц, а собственник отвечает за залив соседей как владелец помещения.

Есть и денежная причина: легально сдавать жильё дешевле. Самозанятый платит 4% с дохода, ставка НДФЛ — 13%.

Ещё один повод — регистрация по месту пребывания: прожить в чужом регионе дольше 90 дней без неё нельзя, а оформляют её с согласия собственника квартиры.

Документы от собственника

Какие документы нужны для снятия квартиры, зависит от того, кто её сдаёт: сам владелец, его представитель или компания. Решили снять студию рядом с работой — начните с проверки того, кому она принадлежит.

Базовые документы для аренды квартиры выглядят так:

свежая выписка из ЕГРН на квартиру;

основание права: договор купли-продажи, дарения или свидетельство о наследстве;

письменное согласие остальных собственников, если квартира в долевой собственности;

согласие супруга, когда жильё куплено в браке;

справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Заказать выписку самостоятельно и сверить ФИО не выйдет: с 1 марта 2023 года по закону данные владельца скрыты от посторонних. Свежий документ запрашивают у собственника. В выписке смотрят три поля: кадастровый номер, площадь и раздел с обременениями. Ипотека, арест и залог отражаются именно там: квартиры под арестом могут уйти с торгов.

Наймодателем выступает тот, кто владеет квартирой, или его представитель по доверенности. Когда квартиру сдаёт представитель, нужна нотариальная доверенность с правом подписывать договор и принимать плату. Рукописной бумаги без нотариуса здесь недостаточно. Отдельно уточните, не в ипотеке ли квартира: часть банков требует согласовывать сдачу внаём, и такое условие обычно прописано в кредитном соглашении. Жильё в новостройке без зарегистрированного права собственности сдавать нельзя: до регистрации у продавца нет права распоряжаться объектом. Долги за коммуналку остаются на владельце квартиры, но отключённая за неуплату горячая вода портит жизнь жильцу.

Документы от арендатора

От нанимателя требуется меньше: паспорт и сведения о постоянной регистрации. Какие ещё документы нужно собрать, зависит от требований собственника. Некоторые просят справку о доходах или контакты работодателя. Закон этого не требует: так владелец жилья снижает риск неплатежей. Показывать такие сведения или нет, вы решаете сами.

Иностранцам дополнительно нужно подтвердить законность пребывания в стране.

Если квартиру снимает компания для сотрудника, пакет шире: устав, выписка из ЕГРЮЛ, приказ о назначении директора и доверенность на подписанта.

Гражданский кодекс различает сделки по статусу сторон: наём заключают с физическими, а аренду — с юридическими лицами. В быту оба варианта называют арендой, но в тексте документа формулировка должна соответствовать статусу лица, которое ставит подпись. Уточните и то, сколько человек зарегистрировано в квартире, и кто вправе входить в жильё без предупреждения.

Какие документы оформляются при найме жилья

Основной документ — договор аренды или найма.

В нём фиксируют адрес, паспортные данные сторон, размер платы, срок, порядок индексации и правила расторжения. Оформление договора аренды занимает 20–30 минут, если спорные пункты обсудили заранее.

Второй по значимости — акт приёма-передачи.

В него вносят мебель и технику с описанием состояния, показания счётчиков и число комплектов ключей. Без акта спор о поцарапанном столе или порванных обоях в квартире решается на словах.

Третий документ — расписки или переводы с назначением платежа:

они подтверждают, что деньги за месяц получены. Опись имущества включают в акт или оформляют приложением к договору. Оба варианта равнозначны.

При заключении договора сверьте нумерацию страниц и число экземпляров: их должно быть два. Ставку аренды указывают цифрами и прописью. В договоре указывают, кто оплачивает воду, электричество и интернет: формулировка «коммуналка по счётчикам» приводит к спорам.

Если срок найма — год и больше, ограничение права регистрируют в Росреестре (ст. 674 ГК РФ). Поэтому большинство сделок заключают на 11 месяцев. Максимальный период — пять лет. Если он не указан, договор считается заключённым на пять лет.

Договор долгосрочного найма жилья составляют в простой письменной форме. Нотариус для этого не требуется.

Можно ли арендовать квартиру без документов

Устная договорённость закон не запрещает, но защищает она слабо. Суд примет переписку и переводы, но восстанавливать условия сделки по скриншотам долго и дорого. Теневой рынок аренды жилья удобен до первого конфликта. Пока обе стороны выполняют обещания, отсутствие бумаг никому не мешает; квартиры так сдают годами. Наниматель, снявший квартиру без бумаг, теряет депозит, оплаченный вперёд месяц и возможность оспорить выселение за три дня. Собственник теряет право требовать компенсацию за испорченное имущество, а при жалобе соседей ФНС доначисляет налог за три года. Иногда владелец соглашается на договор, но просит не регистрировать его. Условия при этом действуют: регистрация нужна только для обременения.

До заключения договора аренды попросите показать оригиналы бумаг у владельца жилья. Сканы в мессенджере подделать проще. Отдельный сюжет — субаренда: человек снимает квартиру легально, а затем пересдаёт её посуточно. Прямой запрет субаренды в тексте соглашения закрывает схему.

Как минимизировать риски при аренде жилья

Основная проверка ложится на нанимателя, потому что рынок жилья в Москве частный: квартиры сдают сами собственники.

Порядок действий до подписания:

Сверьте паспорт владельца квартиры с выпиской из ЕГРН.

Проверьте согласие совладельцев или супруга.

Прочитайте договор целиком, включая порядок расторжения и правила повышения платы.

Составьте акт приёма-передачи с фотографиями техники, мебели и общего состояния квартиры.

Платите переводом с назначением платежа или берите расписку.

Проговорите, кто чинит сломавшийся холодильник и оплачивает протечку крана. В договоре аренды квартиры этот пункт часто пропускают. Проверьте, что в договоре аренды указан точный адрес с номером квартиры, этажом и площадью: расплывчатое описание делает соглашение оспоримым. Договором аренды фиксируют и возврат депозита: обычно деньги отдают в течение трёх дней.

Второй спорный момент — срок уведомления о выезде: обычно месяц для нанимателя и три месяца для собственника. Если жильё принадлежит нескольким собственникам, подпись нужна от каждого собственника. Если квартиру сдаёт компания, платежи идут юридическому лицу на расчётный счёт, а подтверждением служит платёжное поручение.

Часть этих рисков снимает аренда через сервис. Colife сдаёт жильё в Москве с 2018 года, в управлении больше 1200 квартир. Все бумаги подписывает юридическое лицо, а не частный собственник.

Договор заключают на длительный срок, ставка зафиксирована на весь срок. Ремонт техники и клининг входят в стоимость жилья. Коммунальные платежи фиксированные. Поддержка отвечает круглосуточно.

Посмотреть свободные комнаты и квартиры с готовым пакетом документов можно на сайте, а заселиться реально в день обращения.

Аккуратное оформление отнимает несколько часов, а экономит месяцы разбирательств.

Источники

Доля жилья, сдаваемого без официального договора: РБК Недвижимость, «Аренда жилья без договора: главные риски для квартиранта и собственника», 2023 год.

Закрытие персональных данных собственника в выписке из ЕГРН: Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ, статья 4; разъяснения портала Спроси.ДОМ.РФ, редакция 2023 года.

Государственная регистрация ограничения права при найме на срок от одного года: Гражданский кодекс РФ, часть вторая, статья 674, пункт 2.

Предельный срок договора найма жилого помещения: Гражданский кодекс РФ, часть вторая, статья 683, пункт

Ставка налога на профессиональный доход 4%: Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ, статья 10.

Читайте также