Договор найма и договор аренды - основные различия и специфика составления

Статья 671 ГК РФ связывает выбор документа с тем, кто получает недвижимость для проживания. Гражданин выступает нанимателем, а организация получает жилье на основании аренды. Название бумаги само по себе не определяет права сторон: значение имеют статус участников, назначение объекта и согласованные условия.

Чем найм отличается от аренды

Для гражданина договор найма закрепляет передачу жилья за плату. Наниматель получает право проживать по указанному адресу, а собственник обязан передать ключи от жилого помещения. Эти отношения регулирует глава 35 ГК РФ, включая требования к письменной форме.

Когда жилье получает организация для сотрудника, оформляют договор аренды. Компания становится арендатором, а фактически заселяются граждане, разместить там офис нельзя. В документе стоит указать, кто будет пользоваться помещением, и кто отвечает за оплату.

В быту наём и аренда часто звучат одинаково, хотя правовые конструкции различаются. При аренде и найме помещений проверяют сведения о собственнике, разрешенную цель пользования и порядок передачи ключей. Правила поведения жильцов тоже лучше записать заранее.

Различие между соглашением найма и договором аренды зависит от статуса получателя объекта. Именно в этом проявляется разница между договором найма и соглашением для организации. Для жилой недвижимости существенны также права третьих лиц и наличие действующих договоров с другими пользователями.

Основные различия договора найма и договора аренды

Главные отличия найма связаны со статусом сторон и правилами проживания. По договору найма гражданин пользуется квартирой лично, с учетом постоянно проживающих с ним людей. При сделке с компанией указывают ответственного плательщика.

При сравнении условий найма или аренды уточняют возможности подселения, проведения ремонта и посещения собственником. В договоре аренды организация может определить ответственных сотрудников, но использовать квартиру для коммерческого офиса запрещено. Часть договоров содержит запрет на подселение посторонних.

Сопоставляя договоры аренды и найма, проверьте состав сторон, назначение объекта, расходы и сроки. Отличия есть в оплате коммунальных услуг, ремонте и возмещении ущерба. Текст договоров должен отражать согласованные условия.

При расчете стоимости аренды квартиры уточните цену каждого месяца и обеспечительный платеж. Состояние квартиры зафиксируйте фотографиями, а оборудование перечислите в акте. Показания счетчиков и недостатки помещения помогут разрешить спор при выезде.

Сроки договоров и порядок регистрации

Для коммерческого найма срок действия договоров найма ограничен пятью годами. Если дата окончания не указана, по статье 683 ГК РФ срок считают пятилетним. Краткосрочный наём длится менее года, для него действуют отдельные ограничения. Социальный найм заключают без указания конечной даты.

При найме сроком от года регистрируют обременение права собственности в ЕГРН, само соглашение составляют письменно. Если срок 11 месяцев, обременение не регистрируют, для других помещений проверяют отдельные нормы. Сведения о жилом помещении можно проверить по выписке ЕГРН.

В договорах аренды и найма регистрация устроена по-разному. Аренда жилья организацией на срок от года требует регистрации соглашения, а найм жилья на такой срок — регистрации обременения. Для жилых объектов важна выписка ЕГРН. По договору аренды недвижимости регистрационная запись отражается в реестре.

Фиксируйте возврат ключей, продление и уведомления. Если стороны используют жилое помещение после завершения срока, последствия зависят от применимых норм и согласованного текста. Параметры нужно проверить до подписания. В договоре найма фиксируют дату и основания продления.

Как правильно составить договор

В шаблонах встречается название договор найма помещения. В тексте укажите адрес, цель проживания и перечень имущества. Проверьте паспортные данные сторон и право собственности. Подписывайте документ до передачи денег.

Подписывая договор найма, проверьте собственника и полномочия представителя. В акте перечислите мебель и технику. Данные о помещении сверяйте при осмотре.

Когда арендатором выступает организация, нужен договор аренды с реквизитами компании. В договоре аренды определите допуск жильцов и оплату. Передачу по договору подтверждают актом.

Условия аренды помещения для проживания должны исключать работу офиса. Опись техники и показания счетчиков оформляют приложением. Обязанности по содержанию жилья закрепляют договором аренды. После осмотра помещение передают с комплектом ключей.

По договору найма указывают сумму и дату ежемесячного платежа, возврат обеспечения и ремонт. Отдельно согласуйте уведомления и сроки действия договоров. Устные обещания доказать трудно.

Особенности расторжения

По статье 687 ГК РФ наниматель может выехать, письменно предупредив за три месяца, с согласия постоянно проживающих с ним граждан. Наймодателю для досрочного прекращения обычно требуется решение суда. Условия договоров оценивают по характеру нарушения. При неуплате учитывается срок договора, а порча жилья тоже может стать основанием для обращения в суд.

Договор аренды прекращают по правилам главы 34 ГК РФ и согласованным условиям. Для бессрочного пользования недвижимостью по договору аренды требуется уведомление за три месяца, если стороны не согласовали иной срок. При существенном нарушении возможен судебный спор.

Уточните сроки возврата обеспечения и оплаты счетчиков. Возвращая помещение собственнику, составьте акт с показаниями счетчиков и состоянием комнат. В договоре найма предусмотрите порядок передачи ключей. Акт помогает сравнить состояние при въезде и выезде. 

При выборе между условиями найма и аренды ориентируйтесь на участников сделки и содержание подписываемого документа.

В Colife можно посмотреть аренду комнат и отдельных квартир, изучить оснащение и правила заселения. Поддержка помогает с бытовыми вопросами. 

Источники:

1. ГК РФ, статья 671: стороны и назначение найма жилого помещения.
2. ГК РФ, статьи 674 и 683: письменная форма, регистрация обременения и сроки найма.
3. ГК РФ, статья 687: порядок расторжения найма, статьи 609, 610, 619–620, 651: общие правила аренды и ее регистрации.
4. Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 51: регистрация обременения при найме.
5. ЖК РФ, статья 60: социальный найм заключается без установления срока действия.