+7 499 302-55-17

Аренда квартиры без договора — чем рискуют собственник и жилец

>>> Обязательно ли заключать договор аренды квартиры
>>> Риски для арендатора жилья
> Внезапное выселение и рост платы
> Потерянный депозит и платежи без расписок
> Мошенничество при съёме
>>> Риски для собственника квартиры
> Порча имущества и неоплата жилья
> Налоговая ответственность и санкции
> Коммунальные долги и лишние жильцы
>>> Подведем итоги

Договор найма жилого помещения по закону заключается в письменной форме. Это прямо прописано в главе 35 Гражданского кодекса.

Но неформальный наём жилья в России остаётся массовым явлением: так собственник не платит налог, а жильцу не приходится вникать в бумаги.

Расплата за эту простоту приходит позже. При устной сделке ни у одной стороны нет доказательств договорённостей, и спор о деньгах, сроках или испорченной мебели превращается в конфликт.

Ниже разберём, законна ли такая схема, чем она грозит каждой стороне и каким может быть штраф.

Обязательно ли заключать договор аренды квартиры

Прямого запрета сдавать жильё «на словах» в законе нет, но письменный документ обязателен, если вы хотите иметь возможность что-то доказать.

Устная договорённость почти не работает в суде: подтвердить размер платы, срок проживания или сам факт передачи денег без бумаги невозможно. Съёмная квартира без документа живёт по устным правилам, которые меняются в одностороннем порядке.
Договор найма для физлица или договор аренды для компании фиксирует то, что при устной сделке остаётся на честном слове: стоимость и дату платежа, депозит и порядок его возврата, кто оплачивает коммуналку, на какой срок заселяются жильцы.
Договор найма сроком от одного года подлежит госрегистрации в Росреестре, поэтому краткосрочный наём чаще и оставляют без оформления.

Сдавать жильё законно: закон не против аренды как таковой, незаконна именно неуплата налога с дохода. При неофициальном найме владелец не перестаёт быть плательщиком: обязанность задекларировать доход возникает у него в момент получения первой платы, а не при подписании бумаг.

Легальных способов оформить доход несколько:

физлицо платит НДФЛ и подаёт декларацию;
самозанятый отдаёт 4% при сдаче квартиры физлицу и 6% — компании

Поэтому соглашаться на условия аренды квартиры без договора рискованно обеим сторонам, даже если ставка ниже рыночной.

Записаться на бесплатный просмотр

Выберите свою идеальную
студию прямо сейчас

Риски для арендатора жилья

Жилец в устной сделке — самая незащищённая сторона: у него нет ни доказательств оплаты, ни гарантии, что завтра его не попросят съехать. Ниже — основные группы рисков для того, кто решает снимать квартиру без бумаг.

Внезапное выселение и рост платы

Без договора наниматель живёт ровно до тех пор, пока это устраивает владельца. Хозяин вправе поднять плату в любой месяц или попросить освободить жильё за пару дней, а оспорить это нечем: срок и условия нигде не зафиксированы. Человек, который снял квартиру «по-соседски», может внезапно оказаться на улице посреди учебного года или в разгар рабочего проекта. Особенно уязвимы студенты и молодые специалисты, которые переезжают в чужой город и соглашаются на первый вариант, не глядя на документы. Съёмная квартира по устной договорённости в любой момент может понадобиться самому хозяину.

Потерянный депозит и платежи без расписок

Депозит при устной аренде превращается в деньги, которые почти невозможно вернуть. Нет описи мебели и техники — значит, при выезде хозяин спишет с квартиранта любую царапину, появившуюся задолго до заселения. Оплата наличными без расписок тоже играет против жильца: если дойдёт до спора, доказать, что деньги вообще передавались, будет нечем. По той же причине трудно вернуть переплату, если владелец внезапно поднял цену в квартире посреди срока.

Мошенничество при съёме

Отдельный риск — снять жильё не у того, кто им распоряжается. Под видом хозяина квартиру может пересдавать предыдущий арендатор или вовсе посторонний человек с чужими ключами. Проверить право сдавать квартиру можно только по документам, а при сделке «на доверии» жилец узнаёт правду, когда настоящий собственник приходит выселять «гостей». Так теряют и залог, и оплату за месяцы вперёд. Перед заселением стоит убедиться, что перед вами владелец квартиры, а не очередной субарендатор.

Нет времени выбирать?Мы рады помочь!

Оставьте заявку, мы свяжемся и подберем жильё по вашим критериям

Риски для собственника квартиры

Владельцу кажется, что без договора рискует только жилец, но это не так. Последствия для того, кто сдаёт жильё таким образом, бывают куда дороже сэкономленного налога, а чтобы избежать неприятных последствий, хватило бы одного письменного документа.

Порча имущества и неоплата жилья

При сдаче внаём без договора собственник не взыщет ни долг по аренде, ни ущерб за испорченную обстановку. Нет подписанной описи — нет и доказательств, что в квартире стояла новая техника, а не хлам. Если наниматель перестал платить или съехал, разбив мебель, идти в суд бессмысленно: подтвердить сумму договорённости и факт передачи ключей попросту не получится.

Собственника это ставит перед выбором: договариваться по-хорошему или менять замки за свой счёт. Владельцы квартир нередко узнают об этом, только потеряв деньги. Оформить страховку на жильё, которое официально не сдаётся, тоже нельзя, и компенсировать ущерб оказывается не из чего.

Налоговая ответственность и санкции

Самый дорогой риск — налоговый. Нелегальная сдача квартиры рано или поздно всплывает: о ней сообщают соседи, управляющая компания или обиженные бывшие жильцы, а банковские поступления видит ФНС. Когда факт доказан, собственнику доначисляют НДФЛ — 13% с дохода для резидента, а по статье 122 Налогового кодекса добавляют штраф в 20–40% от неуплаченной суммы плюс пени за каждый день просрочки. Если владелец не подавал декларацию 3-НДФЛ, начисляют ещё до 30% за её отсутствие. Декларацию положено сдавать до 30 апреля, а налог — платить до 15 июля следующего года. При долге свыше 2,7 млн рублей за три года наступает уголовная ответственность вплоть до лишения свободы.

Задекларировать доход от сдачи жилья и заплатить налог почти всегда дешевле разбирательств с последствиями.

Коммунальные долги и лишние жильцы

Без договора владелец квартиры не контролирует, кто и как живёт в его квартире. Наниматель может тихо пересдать её посуточно, заселить лишних людей или животных, а предъявить претензию не выйдет: условия ведь не прописаны.

Коммунальные долги жильцов в итоге ложатся на владельца квартиры: известны случаи, когда суд взыскивал с собственника более 100 000 рублей чужих долгов за воду и свет.

У тех, кто владеет несколькими объектами, управление квартирой без договора быстро превращается в источник постоянных конфликтов, а экономия на налоге оборачивается прямыми расходами. Что вообще происходит в квартире, собственник нередко узнаёт постфактум.

Подведем итоги

Аренда без договора выглядит экономией только на первый взгляд. Жилец рискует внезапным выселением, потерей депозита и встречей с мошенником, а арендодатель — порчей имущества, неплатежами и налоговыми начислениями вплоть до уголовной статьи.
Письменный договор невыгоден лишь тем, кто сознательно уходит от налога; всем остальным он экономит деньги и нервы.
Прежде чем оформить аренду квартиры, стоит взвесить эти минусы аренды без договора и не полагаться на устные обещания. Письменный документ окупается первой же спорной ситуацией.

Вы можете переложить оформление и бытовые заботы на сервис.

Colife с 2018 года берёт квартиры собственников в управление и сдаёт их жильцам по прозрачному договору с юрлицом.

Владельцу это даёт стабильный доход без простоя: сервис сам ищет арендаторов, оформляет страховку имущества, следит за состоянием жилья, оплачивает коммуналку и берёт на себя бытовые вопросы, так что вникать в документы и общаться с квартирантами не приходится.

Жилец получает официальный договор, заранее известную ставку со всеми услугами внутри и заселение хоть в день обращения, без общения с хозяином и скрытых доплат.

Посмотреть свободные комнаты и квартиры можно на сайте Colife.